REIT・不動産クラウドファンディングと現物投資の違い｜少額で始める方法を比べる

白いテーブルに大きさの違う家の模型が3つ左から並び、手前にタブレットが置かれた静物写真 不動産投資コラム

「不動産に投資してみたいけれど、いきなり部屋を一つ買うのは大きすぎる」。そう感じた人が候補に挙げやすいのが、J-REIT（上場不動産投資信託）と不動産クラウドファンディングです。どちらも少ない金額から不動産に関わる投資ができる一方、仕組みも、守ってくれる法律も、お金の戻り方も現物の購入とは違います。

この記事では、J-REIT・不動産クラウドファンディング・現物の区分マンション投資の3つを、根拠となる法律、始める金額の目安、元本、現金化のしやすさ、費用、税の扱いで並べて比べます。個別の銘柄や事業者を選ぶための記事ではありません。

この記事でわかること

  • J-REITと不動産クラウドファンディングの仕組みと根拠になる法律
  • 現物の区分投資を含めた3つの比較表（元本・現金化・費用・税）
  • それぞれの主なリスクと、申し込む前に書面で見る点
  • 受け取ったお金が何所得になるか

3つの方法の基本

J-REITは、法律にもとづく「不動産投資法人」という会社のような形をとり、投資家から集めた資金で複数の不動産を持ち、賃料や売却益を分配します。投資家が買うのは株式にあたる「投資証券」で、日本取引所グループによれば、株と同じように証券コードが割り当てられ、証券会社を通じて東証で売買できます。

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法にもとづく仕組みの一つです。この法律は、出資を募って不動産を売買・賃貸し、その収益を分配する事業について許可などの制度を設け、投資家の利益の保護を図るため平成6年に作られました。国土交通省は、平成29年の改正でクラウドファンディングに対応した環境を整えたと説明しています。金銭で出資する型の事業では、主務大臣は内閣総理大臣と国土交通大臣で、内閣総理大臣の権限は金融庁長官に委任されています（同法第73条）。

現物の区分投資は、マンションの一室を自分の名義で買い、人に貸して家賃を得る方法です。物件選びから借入、管理の任せ方まで自分で決められる代わりに、空室や修繕の負担も自分に返ってきます。

比較表：お金の入り方と出方の違い

項目J-REIT不動産クラウドファンディング現物（区分マンション）
よりどころの法律投資信託及び投資法人に関する法律。東証に上場不動産特定共同事業法。事業者は許可・登録制購入時の取引は宅地建物取引業法
持つもの投資法人の投資証券契約にもとづく出資の持分部屋そのもの（区分所有権）
始める金額の目安東証は「10万円前後から」と説明案件ごとに募集単位が決まる物件価格と諸費用。借入を使うことが多い
元本の扱い保証されない。市場価格で上下する保証されない。空室・賃料下落などで元本が減ることがある保証されない。売却価格は市場しだい
現金化取引時間中に市場で売れる（価格はその時しだい）運用期間中の解約は契約で制限されることがある買い手を探して売る。時間と費用がかかる
主な費用証券会社への売買手数料契約書面で確認（事業者の報酬など）仲介手数料・登記・税金・管理費・修繕積立金など
受け取るお金の税分配金は配当所得匿名組合型は原則として雑所得家賃は不動産所得

出典：日本取引所グループ、資産運用業協会、国土交通省、金融庁、国税庁、e-Gov法令検索（確認日 2026-10-19）

表の「始める金額の目安」は一般的な説明で、実際の金額は銘柄や案件によって変わります。少額で始められることは、損失が出ないことを意味しません。3つとも元本は保証されていない点は共通です。

J-REITで知っておきたいこと

資産運用業協会は、J-REITは上場して価格が変動するため、元本や利回りが保証された金融商品ではないとしたうえで、主なリスクとして次を挙げています。

  • 不動産市場のリスク（賃料収入の減少や保有物件の価格低下）
  • 金利変動のリスク（借入をしている場合、収益に影響する）
  • 地震・火災などのリスク
  • 上場廃止になるリスク
  • 投資法人が倒産するリスク

J-REITは解約に応じない「クローズドエンド型」で、途中で換金したいときは市場で売ります。売りたい時に売れても、価格はその時の相場で決まります。税金については、国税庁は投資法人からの金銭の分配を配当所得に含めており、投資法人から受ける配当等は配当控除の対象外としています（No.1250）。

不動産クラウドファンディングで知っておきたいこと

ネット上で申し込みが完結する手軽さがある一方で、契約の中身は自分で読む必要があります。不動産特定共同事業法は、事業者に対して、契約の成立前に内容を記載した書面を交付して説明すること（第24条）、成立時に分配・財産の管理・契約期間・終了時の清算などを書いた書面を交付すること（第25条）、契約に係る財産を自社の財産と分けて管理すること（第27条）を求めています。また、成立時の書面を受け取った日から8日を経過するまでは、書面で契約を解除できると定められています（第26条）。

金融庁の事務ガイドラインは、広告で「元本の返還について保証されたものではない」旨を表示しているかを確認する、と定めています。損失の要因には、空室の発生、賃料の下落、対象不動産の評価額の下落などによる元本欠損のおそれを含めることとされています。

  • 事業者の許可・登録番号（国土交通省のページに事業者一覧がある）
  • 契約の型（匿名組合型か任意組合型か）
  • 運用期間と、途中で解約できるか、持分を譲渡するしかないか
  • 損失が出る要因として書かれていること
  • 事業者が受け取る報酬と、分配の計算方法

税の扱いは契約の型で変わります。国税庁の通達では、匿名組合員が受ける利益の分配は原則として雑所得とされ、支払いの際には所得税が源泉徴収されます（所得税法第210条）。任意組合型では、組合事業の主な内容に応じて不動産所得などとして扱う方法が示されています。

現物の区分投資と比べるときの視点

現物は、家賃から経費を引いた額が不動産所得になり（国税庁 No.1370）、自分で申告します。J-REITやクラウドファンディングと違い、物件そのものを持つので、管理会社の選び方や売るタイミングを自分で決められます。その分、まとまった資金や借入が必要になり、うまくいかないときの影響も大きくなります。どれを選ぶかの前に、次の4つを自分に問いかけてみてください。

  • 値下がりしても生活に響かない金額はいくらか
  • いつ現金が必要になる可能性があるか
  • 物件の管理や書類の確認に、どれだけ時間をかけられるか
  • 毎年の確定申告にどこまで手間をかけられるか

よくある質問

金額が小さくても元本は保証されません。J-REITは市場価格で上下し、不動産クラウドファンディングも空室や賃料の下落、物件の評価額の下落などで元本が減ることがあります。失っても生活に響かない範囲かどうかで考えましょう。

匿名組合型の分配は原則として雑所得です。給与を1か所から受け取り年末調整を受けている会社員なら、給与所得と退職所得以外の所得の合計が20万円を超えると確定申告が必要になります（国税庁 No.1900）。迷うときは税務署に確認してください。

取引所の取引時間中であれば、株と同じように市場で売買できます。ただし、売れる価格はその時の相場しだいで、買った価格を下回ることもあります。上場廃止になると、取引が難しくなる可能性もあります。

まとめ

  • J-REITは投資証券を東証で売買する方法。東証の説明では10万円前後から
  • 不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法にもとづく契約。事業者の許可と契約書面を確認する
  • 現物の区分投資は自分で物件を持ち、管理と申告も自分で行う
  • 3つとも元本は保証されない。現金化のしやすさと税の扱いはそれぞれ違う
  • 自分の資金と時間の条件で比べ、契約前に書面を読んでから決める

参考にした資料